来源:2020-02-14 14:14:05热度:6

物业费诉讼催收的价值分析及制度改良

        在物业管理实践中,由于多种复杂的原因,业主拖欠物业费,形成物业管理经费不足、物业公司与业主关系紧张的情形比比皆是。如何妥善处理这一矛盾,寻找解决物业费拖欠问题的有效出路,一直是物业管理领域的一项难题。


  诉讼催收的价值分析
  在《物业管理条例》、《物权法》的立法框架内,业主拖欠物业费用,物业公司可以向业主提起诉讼进行催收。除此之外,比较有效的法律途径几乎没有。由于采取诉讼催收的成本(诉讼费、律师代理费和时间精力等隐性投入)较为高昂,实践中,物业企业难以将之作为解决这一问题的首选方式,而往往基于震慑业主违约心理的考虑,选择性地对部分业主采取这类手段。同时,胜诉之后的执行困难也成为影响物业诉讼效用的重要因素。
  主导中国传统文化的儒家思想并不推崇诉讼,在这一价值观念的影响下,诉讼催收仅仅被认为是解决物业费拖欠问题的最后保障,而非物业企业的优先选择项。如果物业企业在进行诉讼催收之前,仍没有其他更为有效的非法律手段解决物业收费难题,按照笔者对物业费催收诉讼现实困境所作的上述分析,则意味着,即便物业企业求助于诉讼催收这一手段,其效用也相当微弱,甚至是于事无补。
  正是因为诉讼催收对于解决物业收费难题的作用极为有限,物业企业的收费率往往得不到保障,甚至因缺乏足够资金投入而减少服务支出、降低服务等级。而降低服务等级将导致更多业主拒交物业费用,从而陷入恶性循环的境地,最终引发物业管理秩序崩溃,物业企业不得不撤出,业主、物业企业利益均受到损害。

  诉讼催收的制度改良
  面对诉讼催收制度的先天不足,在《物权法》和《物业管理条例》所赋予的保障手段下,物业企业几乎没有有效的法律手段去解决物业收费难问题,物业管理法律制度的缺憾已不言而明。因此,有必要寻求对现有物业管理法律制度——《物业管理条例》的突破,通过立法改良与完善,提升物业企业进行物业费催收的能力。
  实际上,和其他部门立法有所不同,《物业管理条例》的出台,有其特殊背景。在物业管理工作亟待规范的情况下,制定《物业管理法》的立法条件和理论准备却还不充分,因此,只能在总结已有经验的基础上,以条例的形式先行过渡,待立法条件进一步完备后,再行《物业管理法》的立法工作。因此,从2003年国务院颁布《物业管理条例》开始,围绕《物业管理条例》的修订与改良的呼声就相当强烈。与此同时,建设部也在委托高校和科研机构,对各国物业管理制度进行研究,作为今后《物业管理法》的准备。
  从这个意思上说,物业收费难和诉讼催收手段的实质弱化,都与物业管理的立法进程有关,而今后这些问题的解决,也将随着物业管理立法的制度改造和完善而得以解决。

  诉讼催收的制度保障
  鉴于上述分析,笔者认为,除非物业管理立法的制度创新,能有效降低物业诉讼催收的实践成本,并且提供诉讼催收胜诉判决的制度保障,否则,物业费诉讼催收制度仍将实质虚化。
  对此,围绕上述目标,运用比较的方法,笔者对美国、德国和新加坡等国的制度进行考察,而其中新加坡、我国香港的物业管理制度,为我们对上述问题的制度重构提供了有益的启迪。
  在美国,各州的区分所有物业产权法规定,如果某一房屋单元的业主欠缴物业管理费,从到期之日开始,便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权(lien)。业主协会所享有的留置权,就像贷款银行所享有的抵押权一样,如果欠费业主经过一再催缴,仍拒绝缴纳所欠费用,业主协会有权取消被留置品的回赎权,并可按法律规定的程序,强制拍卖业主的房屋单元,并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费外,还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。[注:资料引自周树基著《美国物业产权制度与物业管理》第76页,北京大学出版社,2005年3月第1版]
  笔者认为,美国社区的强制性物业诉讼与执行的制度,与美国的诉讼文化、经济发展水平与社会保障能力相符合,但于中国大陆而言,过于严厉。毕竟,在美国,如果因住宅被强制拍卖,政府所能提供的社会救济水平相对较高,且采取诉讼手段解决物业收费问题,一直是西方文化比较认同的方式。
  在新加坡,不缴纳物业费用,房子就不可以交易。新加坡的立法并没有明确业主在收房时交纳住宅专项维修资金,但“楼宇翻新”计划在小区里是不断进行的一项活动,拥有50%以上业权的业主同意,就可以强制进行。如果哪位业主无力缴纳这笔费用或不想缴纳这笔费用,按照物业管理公约的规定,就得拿着购房契约去有关部门注明这项事宜,相当于用契约作抵押,获取了这次楼宇翻新时的费用。但房子就不能进入市场交易,直到业主补交这笔费用。[注:资料引自最高人民法院物权法研究小组编著《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》第255页,人民法院出版社2007年3月第1版]
  相比较而言,新加坡的做法具有一定的可借鉴性,但需要进行一定的变通。在中国大陆,住宅小区的住户成分相当复杂,对欠费住户的诉讼即便胜诉,也因缺乏强制执行的手段而陷于尴尬。
  可以考虑的方案是,由政府在土地出让收益中,拿出一定比例的资金,建立一个由政府管理的社区管理基金,规定业主在无法缴纳物业费时,可经业主申请和政府审批,由政府垫付物业管理费用,并记载在业主的房屋产权信息中,在该房产交易前缴清相应本金、利息即可,否则,不予以过户。
  同时,对不具有申请条件的业主,或恶意拖欠物业费用的业主,物业管理公司在诉讼完成后,进入强制执行阶段业主仍未能支付相应费用的,由物业管理公司申请政府垫付,记载于该业主的房屋产权信息中,除非该业主付清相应垫付资金及罚息,否则,政府可不办理该房屋的产权交易手续。在发生房屋拆迁的时候,相应欠费均可从拆迁补偿款中予以扣除。
  笔者认为,这种做法首先确保了业主无论是否按时交纳物业费用,均不影响其居住使用,尤其符合中国现阶段住房保障制度较弱的情况。其次,是对物业欠费诉讼制度的极大保障,业主的诉讼难以强制执行的有利心理防线将被打破。第三,有助于提升物业管理的收费效率,和谐社区管理,避免物业管理秩序的崩溃。
  当然,这一制度的实施,不仅有赖于国家的立法创新,也需要对其中的使用规则等进行精细的设计,并注意对不同业主申请的审批,对房屋产权信息的管理等。

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